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Tenho terreno e queria fazer um loteamento. Como devo proceder?

Data29/06/2017 - 14:37:42h


O mercado imobiliário está, como todos sabemos, bastante impulsionado por conta de vários fatores, dentre eles estabilidade econômica, linhas de crédito para produção e aquisição de imóveis, demanda represada e interessantes retornos de investimento.

Esse aquecimento pode ser constatado nos mais variados setores do mercado, como edifícios comerciais (conjuntos e lajes corporativas), galpões industriais, centros comerciais (shopping centers e centros comerciais de bairro) e empreendimentos com finalidade residencial.

Nos grandes centros urbanos, é bastante raro encontramos uma gleba de terra que ainda conserve seu estado original, ou seja, que ainda não tenha sido objeto de algum parcelamento do solo.

Parcelamento do solo

Entretanto, o proprietário de alguma gleba de terra urbana que pretenda parcelar esse seu imóvel somente poderá fazê-lo respeitando as regras impostas pela Lei 6766/79 e outros dispositivos legais, especialmente aqueles editados pelo município onde se localiza a gleba.

Ao parcelar uma gleba de terras, passamos a ter os lotes de terreno. Quando esse parcelamento previr a abertura de ruas para acesso aos seus lotes, trata-se de "loteamento". Se o parcelamento não implicar a abertura de novas ruas e, portanto, o acesso aos lotes de terreno se der por ruas já existentes, então se trata de "desmembramento".

Seja loteamento ou desmembramento, o fato é que o proprietário de uma gleba de terras não pode, a seu bel-prazer, retalhar a área e vender os lotes sem que antes tenha sido aprovado o respectivo projeto de parcelamento do solo, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Cabe ao proprietário da gleba elaborar o projeto de loteamento (ou desmembramento, conforme o caso) nos termos das diretrizes previamente obtidas junto à municipalidade, e então iniciar um longo e trabalhoso processo de aprovação perante todos os órgãos competentes.

Áreas públicas controle de acesso

As áreas destinadas a vias de circulação, as áreas verdes e institucionais que deverão estar previstas no projeto de loteamento passam a ser públicas e, por conseguinte, são doadas para a municipalidade.

Após a aprovação do projeto de parcelamento do solo e, portanto, com a expedição do respectivo alvará, deve o proprietário, no prazo máximo de 180 dias, registrar o projeto aprovado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após o registro do projeto aprovado poderá o proprietário (empreendedor) comercializar os lotes.

Com base em dispositivos da Constituição Federal e da própria lei 6766/79, o loteador poderá apresentar para aprovação um projeto de loteamento prevendo cercamento da área loteada e o controle do seu acesso, visando, assim, uma dose maior de segurança e a criação de uma melhor ambiência para os moradores desse loteamento.

Não é condomínio

O município, com base em lei específica tratando sobre esse tipo de loteamento, poderá aprovar o mencionado controle de acesso por meio de concessão real de uso e estabelecer contrapartida para os futuros proprietários de lotes. Estes, por seu turno, deverão cumprir com as determinações da municipalidade por meio de uma associação de moradores constituída para essa específica finalidade, e que terá, em seus quadros sociais, os proprietários de lotes que integrem esse loteamento.

O que usualmente é exigido pela municipalidade para aprovar um projeto prevendo o controle de acesso é a obrigação assumida pela associação de moradores quanto à manutenção e conservação de pavimentação, guias, sarjetas e calçadas, bem como a coleta de lixo - que passa a ser feita apenas na entrada do loteamento, e não lote a lote.

Esses serviços passam a ser de responsabilidade da associação de moradores que, por sua vez, contará com os recursos advindos das contribuições associativas que os proprietários de lotes se obrigam a pagar no momento em que adquirem os seus lotes, assemelhando-se, mas não coincidindo, ao rateio de despesas condominiais.

Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br/tire-suas-duvidas/leis-e-direitos/tenho-terreno-e-queria-fazer-um-loteamento-como-devo-proceder.jhtm

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